La fórmula de Horacio Velutini para salir de las oficinas frías

Por Redacción @konzapata.- La oferta en Caracas de oficinas es inmensa. Un millón de metros cuadrados. Y no hay demanda. Los precios se han derrumbado. Aparecen las torres fantasmas. El Fondo de Valores Inmobiliarios ha encontrado una fórmula para encarar la situación. Funcionó en los años 90. Puede funcionar otra vez. ¿Cuál es?

Este jueves lo dijimos. El derrumbe de los precios de oficinas. Como en los años 90. Peor que en los años 90. Por el entorno. Este entorno. En el pasado, hubo inversionistas que tuvieron que esperar una década para ver la recuperación y ganar. En esta ocasión hay una tormenta perfecta. Y ya se aprecia el fenómeno de las torres fantasmas. Decíamos que “hoy sería muy difícil lograr que una oficina, independientemente de su ubicación en Caracas se pueda vender en más de 1.000 $/M2. Al igual que a principios de los 90, tenemos precios alrededor de los de 500 $/M2, que significa igualmente una caída de más del 90%”.

Se trata de un mercado con oferta y poca demanda, por no decir casi cero. “En este momento hay más de 57 proyectos con 497 mil M2 vendibles: solo en Las Mercedes y en Chacao hay 42 proyectos con 295 mil M2 vendibles de espacios construidos o en construcción. Si hablamos de metros cuadrados de construcción que incluye áreas circulación y estacionamientos, tenemos una disponibilidad en el mercado de casi 1.000.000 de M2”.

¿Qué pueden hacer los tenedores de esta volumen de metros cuadrados?

“Es una oportunidad de repetir lo que hicimos en los 90 con las oficinas”. Frase de Velutini. Suena optimista. Se escucha optimista. En la palabra y además en el papel, en el plan. Porque el Fondo mantiene en este sentido un proyecto. Se ha unido con Mantex en Invaca, su filial, fortaleciendo las operaciones de esta con más volumen de metros cuadrados, y teniendo más oferta, más centros comerciales bajo administración, ha lanzado una oferta de acciones que ya se cotizan en la Bolsa de Valores de Caracas.

Y así como lo hizo con Mantex, el Fondo quiere hacerlo con los particulares o compañías propietarios de los proyectos en desarrollo o concluidos que tienen en manos tal oferta de inmuebles.

¿Qué es lo que propone el Fondo?

“Aportar esos edificios a cambio de acciones que se coticen en el mercado de valores. Ello le da la oportunidad de monetizar en el tiempo a esos tenedores de activos. El Fondo de Valores Inmobiliarios puede operar, administrar y comercializar esos espacio junto con los 190.000 M2 que ya maneja, llenando las torres con inquilinos poco a poco, ya que, de haber interés de alguna empresa, será en alquiler”.

Por supuesto, “será un proceso lento, que claro está, necesita un cambio de actitud y política económica en el Gobierno”. Se parte de la opción de que haya un giro en la política económica de Nicolás Maduro “que invitaría a empresas extranjeras a instalarse e invertir y prestar servicios en Venezuela”. Maduro lo ha asomado. Aunque está por verse.

Otros van más allá. Que ocurra una apertura económica y brinde las condiciones para absorber 500.000 M2 vendibles de esa nueva oferta. A lo que hay que sumar el mercado secundario. En el mejor de los casos, ello tomaría años y es por ello que el Fondo plantea su fórmula. Con lo cual se puede repetir la oportunidad de los 90 cuando la firma adquirió 200.000 M2 de oficinas, se alquilaron, y luego apareció George Soros e invirtió, hicieron un IPO en el NYSE, y luego también se les unió el magnate Sam Zell.

Velutini señala: “La esperanza de estos tenedores de oficinas es esa. Una empresa de mercado de capitales, experta, que se dedique a generar valor a esos espacios, para cuando llegue el momento, en 5 años o 10 años”. Y esto sería en el contexto de una economía más abierta. El paso siguiente sería un IPO, tal vez en Hong Kong, atrayendo grandes fondos de Asia o de Latinoamérica, y así darles salida a esos tenedores de oficinas de vender sus acciones a los fondos de inversión. “Ese es el plan. Hemos estudiado el mercado muy a fondo, tenemos información muy detallada desde hace 35 años actualizada, vemos una crisis inmobiliaria colosal pero igualmente una oportunidad”.

-Al igual que lo estamos haciendo en el negocio de centros comerciales con Invaca, proponiendo una fusión con Mantex, tenemos otras conversaciones que se llevan adelante. Así se puede tener más tamaño, más flujo de caja. Invaca se convertiría en un vehículo muy apetecible para los fondos de inversión cuando lleguen. No es este año, ni el otro, nuestra visión es para los próximos 10 años. Somos una solución y somos una oportunidad y por eso hemos insistido tanto en nuestro grupo al decir que, nuestro propósito como empresa es: “Construir futuro en el presente” y en eso andamos trabajando todos los días.